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湘潭市住宅小区和多产权公共建筑消防安全管理工作的立法调研报告

发布者:webadmin     作者:    来源:市人大常委会法工委   发布时间:2018-01-10

 

  根据市人大常委会2017年度工作要点及立法计划的安排,11月22日,市人大常委会阳建民副主任带队到市消防支队开展市住宅小区和多产权公共建筑消防安全管理工作的立法调研。市人大法制委、内司委、城环委、市人大常委会研究室、市政府法制办的有关负责人参加了会议。现将有关调研情况报告如下:

  一、我市住宅小区和多产权公共建筑消防安全管理的基本情况

  目前,我市有多产权高层公共建筑120余栋,高层住宅建筑1100余栋(高层住宅、公共建筑设置有自动消防设施,消防管理要求高,多层建筑相对简单)。高层公共建筑一般又多为商业综合建筑,如:多伦国际、中荣大厦、众一国际、中翰财富广场和帝景国际等。这些建筑功能复杂,人流、物流集中,火灾风险较大,一旦发生火灾极易引发群死群伤恶性事故,造成重大人员伤亡和财产损失,给城市消防安全带来了严峻考验。和多产权公共建筑一样,住宅小区也是一种特殊的多产权建筑。它们共同的特点都是产权分散,没有集中统一的消防安全责任主体,公共消防设施等管理采取委托物业服务企业的方式,委托物业管理公司负责。由于由于权责不统一,而物业管理公司只是一个委托管理组织,对建筑内的使用者缺乏强有力的制约手段和措施,日常维护管理乏力。建筑内各业主在装修期间擅自改变消防平面布局、擅自封堵安全出口、擅自圈占和拆除消防设施等现象十分普遍,极易形成疏散通道、安全出口不畅通,消防设施不能正常使用等各类火灾隐患,消防安全条件不容乐观。

  二、我市住宅小区和多产权公共建筑消防安全管理的主要问题

  (一)消防安全责任主体不明确。多产权和住宅建筑产权复杂,产权人不一,缺少法定的责任主体。有些开发单位将房屋产权出售给多家单位;有的由于使用中物权发生变化,导致一栋大楼多家产权,没有消防管理牵头单位有的根本没有委托物业服务企业的建筑,各业主各自为政,日常消防安全管理制度形同虚设。比如没有委托物业服务企业,大厦内有多家场所,均自行管理,当监督人员发现消防设施的配置和维护不到位要求整改时,在责任上相互推诿,在经费投入上相互扯皮,造成隐患整治困难;有的即便聘请物业公司或交由业主委员会统一管理,物业管理单位也不具备消防安全责任的主体资格。而对业主委员会消防管理的具体责任更加难以追究,尤其是在火灾隐患整改经费的落实上,物业管理公司和业主委员会互相推诿,根本无法解决。目前,我市绝大多数的高层住宅小区和开发商已撤离的公共建筑均存在这一问题。

  (二)消防设施管理不到位。多产权公共建筑和高层住宅小区的消防设施多,管理难度高,一般均设置有机械防排烟、火灾自动报警、自动喷水灭火、消火栓系统和防火门等,由于消防设施安装工作环境较为恶劣,易锈蚀破损,日常维护管理工作量很大。而多产权和住宅建筑产权复杂、经营户多家,在投入使用后建筑公共消防设施管理经常处于“真空”状态,消防设施长期无人维护、形同虚设,直接影响了建筑的消防安全。例如:中瀚财富广场、友谊一号、三和医药等项目,建成后主体商业部分长期闲置,导致其投入使用的住宅和其他部分消防设施等公共设施的维护成本高,物业公司不愿管理或难以管理,致使其长期处于无人管、无人问的状态,公共部位消防设施被拆除、遮挡和疏散通道被占用等现象时有发生。此外,由于没有明确公共消防设施的管理责任和专用经费,建成3年以上的住宅建筑,绝大部分消防设施完好率不足百分之五十,管理相对较好的东方名苑小区一期也在申请动用物业维修基金维修消防设施。随着建设开发项目的增多和时间的推移,此类问题会日益严重。

  (三)公共消防管理不落实。一是安全疏散设施容易被破坏。从日常检查的情况看,部分开发商违规暗示公共前室、排烟阳台等可以占用;部分业主为了增加自己的实际使用面积,往往将物品杂物堆放在建筑物的疏散楼梯和前室,甚至将原有的疏散楼梯封堵改造成房间使用,使安全疏散满足不了消防的要求。还有一些业主,在自己场所安全疏散楼梯处加锁设门,圈占公共走道。二是建筑消防设施易因内部装修改造破坏。由于产权单位、租赁单位和住户入驻或使用时间不一,各自根据自己的需要在内部装修时随意改动建筑结构,停用消防设施或损坏系统线路,直接影响建筑内部消防设施的稳定性和可靠性,更甚者有些产权人因装修需要在一定的时间内关闭整个建筑的自动消防设施,影响其他正常使用部位的消防安全。三是物业公司责任不落实。大多数物业公司考虑其运行成本,往往未聘请专业的维保单位和专业管理人员,在消防设施出现故障时得不到及时修复,有的为了避免公共消防用水被偷用,或是因设备故障漏水影响电梯运行,损坏业主已有装修等,采取局部或全部关掉消防设施的办法来降低管理成本,致使整个消防系统部分或者全部丧失作用。目前我市80%以上的住宅小区,室内消火栓系统存在无水停用等问题。

  (四)建筑消防设备维护保养无保障。多产权和住宅建筑业主多而分散,公用设施维护保养和公摊面积费用的收缴工作难以正常开展,加上部分业主对消防安全工作不关心、不支持,不愿意在消防设施方面花钱,造成了包括消防设施在内的公共设施维护保养经费得不到保证。其次,由于建筑产权人之间没有任何组织管理和协议约束,消防方面出现问题后,很少有人出面牵头解决,维护、保养资金更是无人问津。从目前的情况看,多数物业服务企业没有考虑此项经费,现有的物业服务收费标准偏低,对应的物业服务质量水平也较低,通过物业费保障公共消防设施管理缺口较大。小区消防设施出现问题后,往往希望通过使用物业维修基金的方式来维修建筑消防设施,但基金本身数量有限,且存在补缴难的问题,除特别紧急的情况外,不宜作为建筑消防设施经费保障的普遍模式。

  (五)建筑消防设施管理、消防控制室无证上岗情况突出。消防控制室是建筑消防设施的大脑,控制室值班人员、自动消防设施操作人员须持证上岗是国家的法律规定。特别是一些高层公共建筑、住宅小区建成投入使用后,消防控制室值班人员明显不足的问题日益严重。我市绝大多数物业服务企业没有按要求聘请或安排现有工作人员参加国家消防职业资格认定,没有意识到消防控制室值班人员的重要性,仍将消防控制室当成门卫室来看待,将一些年龄较大,文化程度较低的无从业资格证人员放在消防控制室值班“看门”,平常设施无人管理,损坏瘫痪,一旦发生火灾险情,不懂操作使用,使消防设施设备形同虚设。

  三、全市住宅小区和多产权公共建筑消防安全管理的建议

  (一)立法建议

  1、省人大正在制定《湖南省物业管理条例》,其中部分涉及到住宅小区建筑消防的内容,可将主要问题和立法建议向省人大及省公安消防总队等部门报告。

  2、对我市住宅小区和多产权公共建筑存在的问题,建议市人民政府组织协调公安、建设、规划、房管等职能部门,专题对我市住宅小区和多产权公共建筑安全监管状况进行研究分析,在新修订的《消防法》《物权法》基础上,出台住宅小区和多产权公共建筑管理办法,弥补法律法规不完善的地方,进一步明确和规范物业管理和业主之间的权利和义务,落实各方法律责任,改善住宅小区和多产权公共建筑的消防安全难以管理的状况。  

  3、适时启动地方立法工作。通过调研,如认为有必要制定地方性法规,而且立法条件成熟,可以适时向市人大常委会提出法规案,以促进住宅小区和多产权公共建筑消防管理的规范化。
   

   (二)工作建议

  1、明确部门职责。对多产权建筑火灾隐患,房产、公安、消防、工商、供电、供水、规划、建设等职能部门应当相互配合,建立信息互通机制;房管、公安、消防、工商、城管等部门要建立联合执法机制,房产部门要进一步完善产权分割和登记制度;城管部门应当加强对违章搭建等违法建筑进行监管;通过联合执法,断绝多产权建筑滋生安全隐患的链条,从源头上控制安全隐患的产生。
   

  2、规范社会中介消防管理行为。物业服务企业作为社会管理的基本单位,房地产管理部门应当加强对其的统一指导及管理,强化监督,使其与业主委员会相互配合,相互监督,相互促进,有效防止安全隐患的产生。
   

  3、明确多产权建筑主体消防安全意识。要进一步明确多产权建筑各层各级消防安全责任人的权、责、利。按照《消防法》第十八条规定,可出台相关政府规章,明确多产权场所内各方消防安全责任,各经营业主应对本各自经营场所内消防安全工作负责;同时,建议政府部门大力开展消防宣传和培训。通过发放宣传资料、张贴宣传图画、开展宣传教育等方式,普及消防安全常识、防灭火基本知识和逃生自救技能,同时要求各单位切实做好消防宣传工作,从而形成人人参与消防、人人重视消防的良好局面。
   

  4、强化消防安全源头监督管理。进一步加强消防监督执法,从源头上遏制新隐患的滋生。一是要提高消防监督人员素质。要定期将消防监督人员分批进行培训,在进行消防技术规范学习的同时加强思想作风教育。二是要解决多产权建筑的问题。要分清主次,重点管理。对于那些历史原因造成的,产权分割不清和很难一次性解决问题的多产权建筑,在消防监管中,要分清主次难易,逐步消除隐患。
   

  5、创新社会消防安全监督管理。一是可以积极探索引入消防安全评价机制,探讨解决社会单位的消防责任制难以落实的问题。二是建议政府依照法律法规和有关规定,出台社会消防培训管理规定,切实加强对单位专(兼)职消防管理人员、消防安全管理人等人员的消防安全培训,落实消防控制室的值班、操作人员持证上岗制度。